1.
Tahapan Pengadaan Tanah menurut Undang-Undang
No. 2 Tahun 2012
Berdasarkan UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dilakukan melalui 4 (empat) tahap
yaitu:
1. Tahap
Perencanaan;
2. Tahap
Persiapan;
3. Tahap
Pelaksanaan;
4. Tahap
Penyerahan Hasil.
Dalam
pekerjaan ini selain konsultasi dan penilaian oleh penilai publik juga
menggunakan jasa konsultan hukum. Adapun detail untuk tahapan pelaksanaan dan persiapan pengadaan
tanah untuk kepentingan umum meliputi tahapan sebagai berikut.
a.
Tahap
Perencanaan
Pada tahapan ini setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum menyusun Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah, yang
sedikitnya memuat:
·
Maksud dan tujuan rencana
pembangunan,
·
Kesesuaian dengan rancangan tata
ruang wilayah (RTRW)
dan prioritas pembangunan,
·
Letak tanah,
·
Luas tanah yang dibutuhkan,
·
Gambaran umum status tanah,
·
Perkiraan jangka waktu
pelaksanaan pengadaan tanah dan pelaksanaan pembangunan,
·
Perkiraan nilai tanah, dan
·
Rencana penganggaran.
Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah tersebut disusun
berdasarkan studi kelayakan yang mencakup survei sosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat
pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan harga tanah, dampak
lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat pengadaan tanah dan
bangunan, serta studi lain yang diperlukan. Dokumen Perencanaan tersebut
selanjutnya diserahkan oleh instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur yang
melingkupi wilayah dimana letak tanah berada.
b. Tahap
Persiapan
Dalam tahapan persiapan, Gubernur membentuk Tim Persiapan
dalam waktu paling lama 10 hari kerja, yang beranggotakan Bupati/Walikota, SKPD
Provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya.
Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim Persiapan, Gubernur membentuk
sekretariat persiapan Pengadaan Tanah yang berkedudukan di Sekretariat Daerah
Provinsi. Adapun tugas Tim Persiapan sebagai berikut:
1)
Melaksanakan
Pemberitahuan Rencana Pembangunan
Pemberitahuan rencana pembangunan ditandatangani Ketua
Tim Persiapan dan diberitahukan kepada masyarakat pada lokasi rencana
pembangunan, paling lama 20 hari kerja setelah Dokumen Perencanaan Pengadaan
Tanah diterima resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dapat dilakukan secara
langsung melalui sosialisasi, tatap muka, dan/atau surat pemberitahuan, atau
melalui pemberitahuan secara tidak langsung melalui media cetak maupun media
elektronik.
2)
Melakukan
Pendataan Awal Lokasi Rencana Pengadaan
Pendataan awal lokasi rencana pengadaan meliputi kegiatan
pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah bersama
aparat kelurahan/desa paling lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana
pembangunan. Hasil pendataan dituangkan dalam bentuk daftar sementara lokasi
rencana pembangunan yang ditandatangani Ketua Tim Persiapan sebagai bahan untuk
pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan.
3)
Melaksanakan
Konsultasi Publik Rencana Pembangunan
Konsultasi Publik rencana pembangunan dilakukan untuk
mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak dan
masyarakat yang terkena dampak, dan dilaksanakan paling lama 60 hari kerja
sejak tanggal ditandatanganinya daftar sementara lokasi rencana pembangunan.
Hasil kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dituangkan dalam berita acara
kesepakatan.
4)
Menyiapkan
Penetapan Lokasi Pembangunan
Penetapan Lokasi Pembangunan dibuat berdasarkan
kesepakatan yang telah dilakukan Tim Persiapan dengan Pihak yang Berhak atau
berdasarkan karena ditolaknya keberatan dari Pihak yang Keberatan. Penetapan
Lokasi Pembangunan dilampiri peta lokasi pembangunan yang disiapkan oleh
instansi yang memerlukan tanah. Penetapan Lokasi Pembangunan berlaku untuk
jangka waktu 2 tahun dan dapat dilakukan permohonan perpanjangan waktu 1 kali
untuk waktu paling lama 1 Tulisan Hukum – Seksi Informasi Hukum 10 tahun kepada
gubernur yang diajukan paling lambat 2 (dua) bulan sebelum berakhirnya jangka
waktu Penetapan Lokasi Pembangunan.
5)
Mengumumkan
Penetapan Lokasi Pembangunan
Pengumuman atas Penetapan Lokasi Pembangunan untuk
kepentingan umum paling lambat 3 hari sejak dikeluarkan Penetapan Lokasi
Pembangunan yang dilaksanakan dengan cara ditempelkan di kantor Kelurahan/Desa,
dan/atau kantor Kabupaten/Kota dan di lokasi pembangunan maupun diumumkan
melalui media cetak dan/atau media elektronik. Pengumuman Penetapan Lokasi
Pembangunan dilaksanakan selama paling kurang 14 hari kerja.
c.
Tahap Pelaksanaan
Berdasarkan Penetapan Lokasi Pembangunan untuk
kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan
Pengadaan Tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan
dilengkapi/dilampiri Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dan Penetapan Lokasi
Pembangunan. Ketentuan mengenai penyelenggaraan pengadaan tanah diserahkan
kepada Kepala BPN, yang pelaksanaannya dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah
BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pelaksana Pengadaan Tanah kemudian
melakukan penyiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah yang dituangkan dalam Rencana
Kerja yang memuat hal-hal sebagai berikut:
§ Rencana pendanaan pelaksanaan;
§ Rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan;
§ Rencana kebutuhan pelaksana pengadaan;
§ Rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksanaan;
§ Inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor
penghambat dalam pelaksanaan;
§ Sistem monitoring pelaksanaan.
Pelaksanaan
Pengadaan Tanah secara garis besar meliputi:
1)
Inventarisasi
dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
Dilakukan dengan jangka waktu paling lama 30 hari. Adapun
kegiatannya meliputi pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah serta
pengumpulan data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Hasil
inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah tersebut wajib diumumkan di kantor desa/kelurahan, kantor
kecamatan dan tempat Pengadaan Tanah dilakukan dalam waktu paling lama 14 hari
kerja. Dalam hal tidak menerima hasil inventarisasi, Pihak yang Berhak dapat
mengajukan keberatan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dalam waktu paling
lama 14 hari kerja terhitung sejak diumumkan hasil inventarisasi, untuk
kemudian dilakukan verifikasi dan perbaikan dalam waktu paling lama 14 hari
kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan keberatan atas hasil inventarisasi.
2)
Penilaian
Ganti Kerugian
Hasil pengumuman dan/atau verifikasi serta perbaikan atas
hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dan
selanjutnya menjadi dasar penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti
Kerugian. Penetapan besarnya nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik
yang ditunjuk dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah yang
penilaiannya dilaksanakan paling lama 30 hari kerja.
3)
Musyawarah
Penetapan Ganti Kerugian
Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan musyawarah dengan
Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak hasil penilaian
dari Penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk
menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
Ganti Kerugian. Hasil kesepakatan dalam musyawarah tersebut menjadi dasar pemberian
Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak/kuasanya yang dimuat dalam berita acara
kesepakatan. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau
besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada
Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah
musyawarah penetapan Ganti Kerugian. Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/atau
besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak diterimanya
pengajuan keberatan. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri,
dalam waktu paling lama 14 hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah
Agung. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 hari
kerja sejak permohonan kasasi diterima. Putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah
Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran Ganti
Kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan.
4)
Pemberian
Ganti Kerugian
Pelaksana Pengadaan Tanah membuat penetapan mengenai
bentuk ganti kerugian berdasarkan berita acara kesepakatan dan/atau putusan
Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Pada saat pelaksanaan pemberian Ganti
Kerugian dan Pelepasan Hak telah dilaksanakan atau pemberian Ganti Kerugian
sudah dititipkan di Pengadilan Negeri, kepemilikan atau Hak Atas Tanah dari
Pihak yang Berhak menjadi hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku
dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
d. Tahap
Penyerahan
Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil
pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan
Tanah paling lama 7 hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dengan
berita acara. Setelah proses penyerahan, paling lama 30 hari kerja instansi
yang memerlukan tanah wajib melakukan pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat
dimulai proses pembangunan.
Berikut
alur waktu akuisisi tanah untuk infrastruktur umum berdasarkan Perpres No. 71
Tahun 2012.
Berdasarkan UU No.2 Tahun 2012, pengadaan tanah untuk
kepentingan umum diselenggarakan melalui 4 (empat) tahapan, yaitu:
1.
Tahap Perencanaan;
2.
Tahap Persiapan;
3.
Tahap Pelaksanaan;
4.
Tahap Penyerahaan
Hasil.
Tahapan tersebut memiliki masing-masing output. Pada Tahap Perencanaan, output yang dihasilkan berupa dokumen
perencanaan pengadaan tanah, yang paling sedikit memuat:
·
Maksud dan
Tujuan Rencana Pembangunan
·
Kesesuaian
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah;
·
Letak Tanah;
·
Luas Tanah
yang dibutuhkan;
·
Gambaran umum
status tanah;
·
Perkiraan waktu
pelaksanaan pengadaan tanah.
Tahap Persiapan memiliki output dokumen Penetapan Lokasi (Penlok), sedangkan untuk Tahap
Pelaksanaan bagian I, yakni kegiatan Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan,
Pemilikan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah memiliki output dihasilkannya DNP (Data Nominatif). Setelah DNP
diselesaikan, maka penilai dapat langsung melakukan pekerjaan penilaian.
Ni Luh Asti Widyahari, ST.,MT
Property Valuer
asti.mbpru@gmail.com
asti@mbpru.com
KJPP MBPRU & Rekan
Jakarta
| Yogyakarta | Palembang | Banjarmasin | Jambi | Bandar Lampung | Medan
| Denpasar | Surabaya | Makassar | Semarang | Padang | Batam | Jayapura
