Tahap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan Syarat Penerapannya (UU No. 2 Tahun 2012)

1.     Tahapan Pengadaan Tanah menurut Undang-Undang No. 2 Tahun 2012

Berdasarkan UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dilakukan melalui 4 (empat) tahap yaitu:

1.       Tahap Perencanaan;      

2.       Tahap Persiapan;

3.       Tahap Pelaksanaan;       

4.       Tahap Penyerahan Hasil.

Dalam pekerjaan ini selain konsultasi dan penilaian oleh penilai publik juga menggunakan jasa konsultan hukum. Adapun detail untuk tahapan pelaksanaan dan persiapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum meliputi tahapan sebagai berikut.

a.       Tahap Perencanaan

Pada tahapan ini setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum menyusun Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah, yang sedikitnya memuat:

·         Maksud dan tujuan rencana pembangunan,

·         Kesesuaian dengan rancangan tata ruang wilayah (RTRW) dan prioritas pembangunan,

·         Letak tanah,

·         Luas tanah yang dibutuhkan,

·         Gambaran umum status tanah,

·         Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan pelaksanaan pembangunan,

·         Perkiraan nilai tanah, dan

·         Rencana penganggaran.

Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah tersebut disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup survei sosial ekonomi,  kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan harga tanah, dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat pengadaan tanah dan bangunan, serta studi lain yang diperlukan. Dokumen Perencanaan tersebut selanjutnya diserahkan oleh instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur yang melingkupi wilayah dimana letak tanah berada.

b.       Tahap Persiapan

Dalam tahapan persiapan, Gubernur membentuk Tim Persiapan dalam waktu paling lama 10 hari kerja, yang beranggotakan Bupati/Walikota, SKPD Provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya. Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim Persiapan, Gubernur membentuk sekretariat persiapan Pengadaan Tanah yang berkedudukan di Sekretariat Daerah Provinsi. Adapun tugas Tim Persiapan sebagai berikut:

1)          Melaksanakan Pemberitahuan Rencana Pembangunan

Pemberitahuan rencana pembangunan ditandatangani Ketua Tim Persiapan dan diberitahukan kepada masyarakat pada lokasi rencana pembangunan, paling lama 20 hari kerja setelah Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah diterima resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dapat dilakukan secara langsung melalui sosialisasi, tatap muka, dan/atau surat pemberitahuan, atau melalui pemberitahuan secara tidak langsung melalui media cetak maupun media elektronik.

2)          Melakukan Pendataan Awal Lokasi Rencana Pengadaan

Pendataan awal lokasi rencana pengadaan meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah bersama aparat kelurahan/desa paling lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan dituangkan dalam bentuk daftar sementara lokasi rencana pembangunan yang ditandatangani Ketua Tim Persiapan sebagai bahan untuk pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan.

3)          Melaksanakan Konsultasi Publik Rencana Pembangunan

Konsultasi Publik rencana pembangunan dilakukan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak, dan dilaksanakan paling lama 60 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya daftar sementara lokasi rencana pembangunan. Hasil kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dituangkan dalam berita acara kesepakatan.

4)          Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Penetapan Lokasi Pembangunan dibuat berdasarkan kesepakatan yang telah dilakukan Tim Persiapan dengan Pihak yang Berhak atau berdasarkan karena ditolaknya keberatan dari Pihak yang Keberatan. Penetapan Lokasi Pembangunan dilampiri peta lokasi pembangunan yang disiapkan oleh instansi yang memerlukan tanah. Penetapan Lokasi Pembangunan berlaku untuk jangka waktu 2 tahun dan dapat dilakukan permohonan perpanjangan waktu 1 kali untuk waktu paling lama 1 Tulisan Hukum – Seksi Informasi Hukum 10 tahun kepada gubernur yang diajukan paling lambat 2 (dua) bulan sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi Pembangunan.

5)          Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Pengumuman atas Penetapan Lokasi Pembangunan untuk kepentingan umum paling lambat 3 hari sejak dikeluarkan Penetapan Lokasi Pembangunan yang dilaksanakan dengan cara ditempelkan di kantor Kelurahan/Desa, dan/atau kantor Kabupaten/Kota dan di lokasi pembangunan maupun diumumkan melalui media cetak dan/atau media elektronik. Pengumuman Penetapan Lokasi Pembangunan dilaksanakan selama paling kurang 14 hari kerja.

c.        Tahap Pelaksanaan

Berdasarkan Penetapan Lokasi Pembangunan untuk kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan dilengkapi/dilampiri Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dan Penetapan Lokasi Pembangunan. Ketentuan mengenai penyelenggaraan pengadaan tanah diserahkan kepada Kepala BPN, yang pelaksanaannya dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pelaksana Pengadaan Tanah kemudian melakukan penyiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah yang dituangkan dalam Rencana Kerja yang memuat hal-hal sebagai berikut:

§  Rencana pendanaan pelaksanaan;

§  Rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan;

§  Rencana kebutuhan pelaksana pengadaan;

§  Rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksanaan;

§  Inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam pelaksanaan;

§  Sistem monitoring pelaksanaan.

Pelaksanaan Pengadaan Tanah secara garis besar meliputi:

1)       Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah

Dilakukan dengan jangka waktu paling lama 30 hari. Adapun kegiatannya meliputi pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah serta pengumpulan data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah tersebut wajib diumumkan di kantor desa/kelurahan, kantor kecamatan dan tempat Pengadaan Tanah dilakukan dalam waktu paling lama 14 hari kerja. Dalam hal tidak menerima hasil inventarisasi, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dalam waktu paling lama 14 hari kerja terhitung sejak diumumkan hasil inventarisasi, untuk kemudian dilakukan verifikasi dan perbaikan dalam waktu paling lama 14 hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan keberatan atas hasil inventarisasi.

2)       Penilaian Ganti Kerugian

Hasil pengumuman dan/atau verifikasi serta perbaikan atas hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dan selanjutnya menjadi dasar penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti Kerugian. Penetapan besarnya nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik yang ditunjuk dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah yang penilaiannya dilaksanakan paling lama 30 hari kerja.

3)       Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian

Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Ganti Kerugian. Hasil kesepakatan dalam musyawarah tersebut menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak/kuasanya yang dimuat dalam berita acara kesepakatan. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah musyawarah penetapan Ganti Kerugian. Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri, dalam waktu paling lama 14 hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak permohonan kasasi diterima. Putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran Ganti Kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan.

4)       Pemberian Ganti Kerugian

Pelaksana Pengadaan Tanah membuat penetapan mengenai bentuk ganti kerugian berdasarkan berita acara kesepakatan dan/atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Pada saat pelaksanaan pemberian Ganti Kerugian dan Pelepasan Hak telah dilaksanakan atau pemberian Ganti Kerugian sudah dititipkan di Pengadilan Negeri, kepemilikan atau Hak Atas Tanah dari Pihak yang Berhak menjadi hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

d.       Tahap Penyerahan

Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah paling lama 7 hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dengan berita acara. Setelah proses penyerahan, paling lama 30 hari kerja instansi yang memerlukan tanah wajib melakukan pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat dimulai proses pembangunan.

Berikut alur waktu akuisisi tanah untuk infrastruktur umum berdasarkan Perpres No. 71 Tahun 2012.

 

2.     Syarat dan Ketentuan Penerapan Undang-Undang No. 2 Tahun 2012

Berdasarkan UU No.2 Tahun 2012, pengadaan tanah untuk kepentingan umum diselenggarakan melalui 4 (empat) tahapan, yaitu:

1.       Tahap Perencanaan;

2.       Tahap Persiapan;

3.       Tahap Pelaksanaan;

4.       Tahap Penyerahaan Hasil.

Tahapan tersebut memiliki masing-masing output. Pada Tahap Perencanaan, output yang dihasilkan berupa dokumen perencanaan pengadaan tanah, yang paling sedikit memuat:

·         Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan

·         Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah;

·         Letak Tanah;

·         Luas Tanah yang dibutuhkan;

·         Gambaran umum status tanah;

·         Perkiraan waktu pelaksanaan pengadaan tanah.

Tahap Persiapan memiliki output dokumen Penetapan Lokasi (Penlok), sedangkan untuk Tahap Pelaksanaan bagian I, yakni kegiatan Inventarisasi dan Identifikasi Penguasaan, Pemilikan, Penggunaan, dan Pemanfaatan Tanah memiliki output dihasilkannya DNP (Data Nominatif). Setelah DNP diselesaikan, maka penilai dapat langsung melakukan pekerjaan penilaian.

Ni Luh Asti Widyahari, ST.,MT

Property Valuer

asti.mbpru@gmail.com

asti@mbpru.com

KJPP MBPRU & Rekan
Jakarta | Yogyakarta | Palembang | Banjarmasin | Jambi | Bandar Lampung | Medan | Denpasar | Surabaya | Makassar | Semarang | Padang | Batam | Jayapura