The Path by Asti Widyahari: Januari 2016

DEFINISI NILAI GANTI KERUGIAN

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada Pihak yang Berhak dalam proses pengadaan tanah. (Pasal 1 ayat 10). Besarnya nilai ganti kerugian yang diberikan kepada Pihak yang Berhak ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai (valuer), sesuai dengan Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Pasal 63, ayat 1).

Dalam menentukan Nilai Ganti Kerugian yang diberikan kepada Pihak yang Berhak, penilai berpedoman kepada SPI 306. Disebutkan bahwa Nilai Ganti Kerugian adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambil alihan hak atas Properti dimaksud. (SPI 2013; 306; 3.10). Untuk itu, Nilai Ganti Kerugian ini cenderung lebih tinggi daripada Nilai Pasar, karena ada unsur non fisik (selain Nilai Pasar) yang ikut diperhitungkan (Nilai Pasar ++).

KOMPONEN NILAI GANTI KERUGIAN

Nilai Ganti Kerugian diperoleh melalui perhitungan terhadap komponen nilai fisik dan nilai non fisik, sebagai berikut:

Nilai Fisik

Tanah: Dapat terdiri dari beberapa peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersial. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya;

Ruang atas tanah dan bawah tanah;

Bangunan: dapat terdiri dari bangunan residensial, industri, komersil. Dalam hal bangunan terpotong dan tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bangunannya;

Tanaman: dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras;

Benda yang berkaitan dengan tanah: seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

Nilai Non Fisik

Kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan (misal: Petani tambak, toko, rumah makan, bengkel dll);

Kerugian emosional (solatium), pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud atas tempat tinggal utama dari pemilik (dikaitkan dengan lama tinggal);

Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;

Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian;

Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Berdasarkan hal tersebut, maka yang perlu dicermati adalah dalam perhitungan Nilai Ganti Kerugian berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012 sama sekali tidak menggunakan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

NI LUH ASTI WIDYAHARI

Valuer and Property Consultant

Berdasarkan UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dilakukan melalui 4 (empat) tahap yaitu:

1. Tahap Perencanaan;

2. Tahap Persiapan;

3. Tahap Pelaksanaan;

4. Tahap Penyerahan Hasil.

Adapun detail untuk tahapan pelaksanaan dan persiapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum meliputi tahapan sebagai berikut:

a. Tahap Perencanaan

Pada tahapan ini setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum menyusun Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah, yang sedikitnya memuat:

Maksud dan tujuan rencana pembangunan,
Kesesuaian dengan rancangan tata ruang wilayah (RTRW) dan prioritas pembangunan,
Letak tanah,
Luas tanah yang dibutuhkan,
Gambaran umum status tanah,
Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah dan pelaksanaan pembangunan,
Perkiraan nilai tanah, dan
Rencana penganggaran.

Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah tersebut disusun berdasarkan studi kelayakan yang mencakup survei sosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan harga tanah, dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat pengadaan tanah dan bangunan, serta studi lain yang diperlukan. Dokumen Perencanaan tersebut selanjutnya diserahkan oleh instansi yang memerlukan tanah kepada Gubernur yang melingkupi wilayah dimana letak tanah berada.

b. Tahap Persiapan

Dalam tahapan persiapan, Gubernur membentuk Tim Persiapan dalam waktu paling lama 10 hari kerja, yang beranggotakan Bupati/Walikota, SKPD Provinsi terkait, instansi yang memerlukan tanah, dan instansi terkait lainnya. Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim Persiapan, Gubernur membentuk sekretariat persiapan Pengadaan Tanah yang berkedudukan di Sekretariat Daerah Provinsi. Adapun tugas Tim Persiapan sebagai berikut:

1) Melaksanakan Pemberitahuan Rencana Pembangunan

Pemberitahuan rencana pembangunan ditandatangani Ketua Tim Persiapan dan diberitahukan kepada masyarakat pada lokasi rencana pembangunan, paling lama 20 hari kerja setelah Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah diterima resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan dapat dilakukan secara langsung melalui sosialisasi, tatap muka, dan/atau surat pemberitahuan, atau melalui pemberitahuan secara tidak langsung melalui media cetak maupun media elektronik.

2) Melakukan Pendataan Awal Lokasi Rencana Pengadaan

Pendataan awal lokasi rencana pengadaan meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah bersama aparat kelurahan/desa paling lama 30 hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan dituangkan dalam bentuk daftar sementara lokasi rencana pembangunan yang ditandatangani Ketua Tim Persiapan sebagai bahan untuk pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan.

3) Melaksanakan Konsultasi Publik Rencana Pembangunan

Konsultasi Publik rencana pembangunan dilakukan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak dan masyarakat yang terkena dampak, dan dilaksanakan paling lama 60 hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya daftar sementara lokasi rencana pembangunan. Hasil kesepakatan atas lokasi rencana pembangunan dituangkan dalam berita acara kesepakatan.

4) Menyiapkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Penetapan Lokasi Pembangunan dibuat berdasarkan kesepakatan yang telah dilakukan Tim Persiapan dengan Pihak yang Berhak atau berdasarkan karena ditolaknya keberatan dari Pihak yang Keberatan. Penetapan Lokasi Pembangunan dilampiri peta lokasi pembangunan yang disiapkan oleh instansi yang memerlukan tanah. Penetapan Lokasi Pembangunan berlaku untuk jangka waktu 2 tahun dan dapat dilakukan permohonan perpanjangan waktu 1 kali untuk waktu paling lama 1 Tulisan Hukum – Seksi Informasi Hukum 10 tahun kepada gubernur yang diajukan paling lambat 2 bulan sebelum berakhirnya jangka waktu Penetapan Lokasi Pembangunan.

5) Mengumumkan Penetapan Lokasi Pembangunan

Pengumuman atas Penetapan Lokasi Pembangunan untuk kepentingan umum paling lambat 3 hari sejak dikeluarkan Penetapan Lokasi Pembangunan yang dilaksanakan dengan cara ditempelkan di kantor Kelurahan/Desa, dan/atau kantor Kabupaten/Kota dan di lokasi pembangunan maupun diumumkan melalui media cetak dan/atau media elektronik. Pengumuman Penetapan Lokasi Pembangunan dilaksanakan selama paling kurang 14 hari kerja.

c. Tahap Pelaksanaan

Berdasarkan Penetapan Lokasi Pembangunan untuk kepentingan umum, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan Pengadaan Tanah kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dengan dilengkapi/dilampiri Dokumen Perencanaan Pengadaan Tanah dan Penetapan Lokasi Pembangunan. Ketentuan mengenai penyelenggaraan pengadaan tanah diserahkan kepada Kepala BPN, yang pelaksanaannya dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah BPN selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pelaksana Pengadaan Tanah kemudian melakukan penyiapan pelaksanaan Pengadaan Tanah yang dituangkan dalam Rencana Kerja yang memuat hal-hal sebagai berikut:

Rencana pendanaan pelaksanaan;
Rencana waktu dan penjadwalan pelaksanaan;
Rencana kebutuhan pelaksana pengadaan;
Rencana kebutuhan bahan dan peralatan pelaksanaan;
Inventarisasi dan alternatif solusi faktor-faktor penghambat dalam pelaksanaan;
Sistem monitoring pelaksanaan.

Pelaksanaan Pengadaan Tanah secara garis besar meliputi:

1. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah

Dilakukan dengan jangka waktu paling lama 30 hari. Adapun kegiatannya meliputi pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah serta pengumpulan data Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah tersebut wajib diumumkan di kantor desa/kelurahan, kantor kecamatan dan tempat Pengadaan Tanah dilakukan dalam waktu paling lama 14 hari kerja. Dalam hal tidak menerima hasil inventarisasi, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dalam waktu paling lama 14 hari kerja terhitung sejak diumumkan hasil inventarisasi, untuk kemudian dilakukan verifikasi dan perbaikan dalam waktu paling lama 14 hari kerja terhitung sejak diterimanya pengajuan keberatan atas hasil inventarisasi.

2. Penilaian Ganti Kerugian

Hasil pengumuman dan/atau verifikasi serta perbaikan atas hasil inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dan selanjutnya menjadi dasar penentuan Pihak yang Berhak dalam pemberian Ganti Kerugian. Penetapan besarnya nilai ganti kerugian oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai publik yang ditunjuk dan ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah yang penilaiannya dilaksanakan paling lama 30 hari kerja.

3. Musyawarah Penetapan Ganti Kerugian

Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan musyawarah dengan Pihak yang Berhak dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak hasil penilaian dari Penilai disampaikan kepada Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah untuk menetapkan bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Ganti Kerugian. Hasil kesepakatan dalam musyawarah tersebut menjadi dasar pemberian Ganti Kerugian kepada Pihak yang Berhak/kuasanya yang dimuat dalam berita acara kesepakatan. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian, Pihak yang Berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 hari kerja setelah musyawarah penetapan Ganti Kerugian. Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/atau besarnya Ganti Kerugian dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan. Pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri, dalam waktu paling lama 14 hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung. Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 hari kerja sejak permohonan kasasi diterima. Putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran Ganti Kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan.

4. Pemberian Ganti Kerugian

Pelaksana Pengadaan Tanah membuat penetapan mengenai bentuk ganti kerugian berdasarkan berita acara kesepakatan dan/atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Pada saat pelaksanaan pemberian Ganti Kerugian dan Pelepasan Hak telah dilaksanakan atau pemberian Ganti Kerugian sudah dititipkan di Pengadilan Negeri, kepemilikan atau Hak Atas Tanah dari Pihak yang Berhak menjadi hapus dan alat bukti haknya dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

d. Tahap Penyerahan

Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan hasil pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah disertai data Pengadaan Tanah paling lama 7 hari kerja sejak pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah dengan berita acara. Setelah proses penyerahan, paling lama 30 hari kerja instansi yang memerlukan tanah wajib melakukan pendaftaran/pensertifikatan untuk dapat dimulai proses pembangunan.