Sekilas Mengenai Nilai Ganti Kerugian Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012

DEFINISI NILAI GANTI KERUGIAN

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada Pihak yang Berhak dalam proses pengadaan tanah. (Pasal 1 ayat 10). Besarnya nilai ganti kerugian yang diberikan kepada Pihak yang Berhak ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai (valuer), sesuai dengan Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum (Pasal 63, ayat 1).

Dalam menentukan Nilai Ganti Kerugian yang diberikan kepada Pihak yang Berhak, penilai berpedoman kepada SPI 306. Disebutkan bahwa Nilai Ganti Kerugian adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambil alihan hak atas Properti dimaksud. (SPI 2013; 306; 3.10). Untuk itu, Nilai Ganti Kerugian ini cenderung lebih tinggi daripada Nilai Pasar, karena ada unsur non fisik (selain Nilai Pasar) yang ikut diperhitungkan (Nilai Pasar ++).

KOMPONEN NILAI GANTI KERUGIAN

Nilai Ganti Kerugian diperoleh melalui perhitungan terhadap komponen nilai fisik dan nilai non fisik, sebagai berikut:

Nilai Fisik

• Tanah: Dapat terdiri dari beberapa peruntukan seperti pertanian, pemukiman, industri atau komersial. Dalam hal sisa tanah tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bidang tanahnya;
• Ruang atas tanah dan bawah tanah;
• Bangunan: dapat terdiri dari bangunan residensial, industri, komersil. Dalam hal bangunan terpotong dan tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya, maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan bangunannya;
• Tanaman: dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau tanaman keras;
• Benda yang berkaitan dengan tanah: seperti utilitas dan sarana pelengkap bangunan.

Nilai Non Fisik

• Kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan (misal: Petani tambak, toko, rumah makan, bengkel dll);
• Kerugian emosional (solatium), pertimbangan adanya kerugian tidak berwujud atas tempat tinggal utama dari pemilik (dikaitkan dengan lama tinggal);
• Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
• Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal pembayaran ganti kerugian;
• Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Berdasarkan hal tersebut, maka yang perlu dicermati adalah dalam perhitungan Nilai Ganti Kerugian berdasarkan UU No. 2 Tahun 2012 sama sekali tidak menggunakan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak).

NI LUH ASTI WIDYAHARI

Valuer and Property Consultant