Case Study SPI 306: Land Acquisition for Public Interest (Below Ground Level)

Law No. 2 In 2012 explain that the object of compensation in land acquisition for public interest is the land, the space above ground and below ground level, buildings, plants, objects related to the land, and/or other damages that could be appraised (Article 33). Then, what about the valuation of land acquisition for public interest that is entirely below ground level?

Case Study:

A plan for land acquisition for the construction gas/water pipeline at a depth of 20-80 m below ground level. Gas/water pipeline construction will be done with the drilling machine as subway construction in Jakarta (silent construction). Type of land use of the surface above the gas/water pipeline is dominated by farmland and vacant land. Question: is the owner of the surface land getting compensation under Law No. 2/2012 and SPI 306 on the Valuation of Compensation for Public Interest?

Explanation:

Before answering this question, there are some things that need to be analyzed first.

1. Space Below the Ground Level and The Principle of Horizontal Separation.

Related to space below the ground level, Presidential Decree No. 17 of 2012 (Article 1, paragraph 22) states space above ground and below the ground level is an available space below the earth's surface and/or the space available above the earth's surface than is necessary for the purposes directly related to land use.

Currently there are no specific rules for the use of space below the ground level. However, discussion of this at least on the Basic Agrarian Law/BAL (Undang-Undang Pokok Agraria/UUPA). In this case, it is important to know about the principle of Horizontal Separation adopted by Indonesia.

The principle of horizontal separation is only of land surface so that any inherent or stand on it and what is contained in it is not a single entity but separate forms. Therefore, apart from the land of the objects that are on the land, so that landowners of land and buildings located on it can be different.

Related to the authority land rights granting, land rights only to the extent of its surface, while building or anything inherent in the ground will be different with the land ownership rights. This opens the possibility that the individual who is the owner of the objects that stick in the ground is different from the individual who holds the rights to the land. Thus, there are terms of the primary and secondary rights. Primary rights include ownership and rights of control by the state. The secondary rights include rights management (HPL), the right to use (HP), the right to build (HGB), land rights (HGU), and so on.

Horizontal separation principle contained in the UUPA Article 4 (2):

"The rights of the land referred to in paragraph (1) of this section authorizes the use of the land concerned, likewise the land and water as well as the space available on it, just needed to direct interests related to the use of land within the boundaries according to this law and other higher legal regulations."

2. Land Rights

Land ownership is only on the surface, while what is under the ground just right of use. In real property concept, land use rights are up to the bowels of the earth.

3. Analysis of Land Acquisition Below the Ground Level

The question to answer this is: are there any influence to the landowner if the underground infrastructure development begins?

Example: For the construction of underground infrastructure, subway example, a significant disadvantage is for commercial area with high floor coefficient. When the infrastructure underground built in less than 10 meters depth, the landowner cannot build high-rise buildings (limitation on foundation and building basements).

In this case, stating that the basement will be used is as deep as 20-80 meters below ground level. It is necessary to analyze the influence for the owner of the land surface of agricultural land and barren land of gas pipeline/water development.

Therefore, it is important to know the potential economic benefits that are missing from the utilization of underground area, which became the replacement value of the loss. So the answer to the above case is yes and no, depending on the potential economic benefits.

It should be noted that for oil crops and rubber, construction of underground infrastructure would have an adverse effect on the development of the plant.

Regards,

Ni Luh Asti Widyahari

Valuer and Property Consultant

asti@mbpru.com

Kasus SPI 306: Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum di Ruang Bawah Tanah

Di dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 2012, dijelaskan bahwa yang menjadi objek ganti kerugian dalam pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai (Pasal 33). Lalu, bagaimana dengan penilaian pengadaan tanah untuk kepentingan umum khusus objek penilaian yang seluruhnya berada di ruang bawah tanah?

Contoh kasus:

Rencana pengadaan tanah untuk pembangunan saluran pipa gas atau air di kedalaman 20-80 m di bawah permukaan tanah. Pembangunan pipa gas atau air tersebut dilakukan dengan mesin bor seperti pembangunan subway di Jakarta (silent construction). Jenis penggunaan tanah di atas saluran pipa gas/air tersebut didominasi oleh lahan pertanian dan areal kosong. Pertanyaan: apakah pemilik tanah di permukaan mendapat ganti kerugian berdasarkan UU No. 2/2012 dan SPI 306 tentang Penilaian Ganti Kerugian untuk Kepentingan Umum?

Penjelasan:

Sebelum menjawab pertanyaan tersebut, terdapat beberapa hal yang perlu ditelaah terlebih dahulu.

1. Ruang Bawah Tanah dan Asas Pemisahan Horizontal

Di dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 2012, dijelaskan bahwa yang menjadi objek ganti kerugian dalam pengadaan tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai (Pasal 33).

Terkait ruang bawah tanah, Peraturan Presiden No. 17 Tahun 2012 (Pasal 1, ayat 22) pun menyatakan ruang atas tanah dan bawah tanah adalah ruang yang ada dibawah permukaan bumi dan/atau ruang yang ada di atas permukaan bumi sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah.

Saat ini belum ada peraturan khusus tentang pemanfaatan ruang bawah tanah. Namun, pembahasan mengenai ruang bawah tanah sedikitnya terdapat pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Terkait dengan hal ini, maka perlu diketahui mengenai asas pemisahan horizontal yang dianut oleh Indonesia.

Asas pemisahan horizontal memiliki pengertian tanah hanya meliputi permukaan tanah saha sehingga apa yang melekat atau berdiri di atasnya dan apa yang terkandung di bawahnya bukanlah satu kesatuan melainkan bentuk-bentuk yang terpisah. Oleh karena itu, tanah terpisah dari benda yang berada di atas tanah itu, sehingga pemilik tanah atas tanah dan bangunan yang berada di atasnya dapat berbeda.

Terkait pula dengan pemberian kewenangan hak atas tanah. Hak atas tanah hanya sebatas permukaan tanahnya saja sedangkan bangunan atau apapun yang melekat di atas tanah akan berbeda hak kepemilikannya dengan tanah tersebut. Hal ini membuka kemungkinan bahwa individu yang menjadi pemegang hak atas benda yang melekat di atas tanah berbeda dengan individu yang memegang hak atas tanah. Sehingga, muncul istilah hak primer dan hak sekunder. Hak primer mencakup hak milik dan hak menguasai oleh negara. Sedangkan hak sekunder mencakup hak pengelolaan (HPL), hak pakai (HP), hak guna bangunan (HGB), hak guna usaha (HGU), dan sebagainya.

Asas pemisahan horizontal tertuang pada UUPA (Pasal 4 ayat (2), yang berbunyi:

“Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut Undang-undang ini dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.”

2. Hak atas Tanah

Tanah dalam pengertian kepemilikan adalah permukaan, sementara apa yang ada di bawah tanah hanya hak penggunaan atau hak pemanfaatan. Dalam pengertin real property, hak penggunaan atas tanah adalah hingga ke perut bumi.

3. Analisis Pengadaan Tanah di Ruang Bawah Tanah

Terkait dengan pengadaan tanah bagi kepentingan umum yang seluruh pembangunan infrastrukturnya berada di bawah permukaan tanah di atur sebagai berikut.

Yang perlu diperhatikan adalah adakah pengaruh pemilik tanah pemukaan terhadap pembangunan infrastruktur tersebut?

Contoh: Untuk pembangunan infrastruktur di bawah tanah, contoh subway,  yang signifikan dirugikan adalah tapak-tapak tanah di daerah komersial dengan KLB tinggi. Bila di bawah tanah dibangun sesuatu yang jaraknya kurang dari 10 meter, maka pemilik tanah tidak dapat membangun bangunan tinggi karena penanaman pondasi ataupun pembangunan basement menjadi terbatas.

Pada contoh kasus, menyatakan bahwa ruang bawah tanah yang dipergunakan adalah sedalam 20-80 meter di bawah permukaan tanah. Untuk itu perlu dianalisis apakah ada pengaruh pemilik tanah permukaan yang dominan lahan pertanian dan areal kosong terhadap pembangunan pipa gas/air tersebut?

Untuk itu, apabila hendak dinilai maka potensi manfaat ekonomi yang hilang dari pemanfaatan yang ada di bawah tanah tersebut yang menjadi nilai ganti kerugiannya. Sehingga jawaban untuk kasus di atas adalah iya dan tidak, tergantung dari potensi manfaat ekonominya.

Perlu dicatat bahwa untuk tanaman sawit dan karet, pembangunan infrastruktur di bawah tanah akan memiliki pengaruh yang merugikan terhadap perkembangan tanaman tersebut.

Pertanyaan yang muncul selanjutnya adalah:

Apabila tidak perlu mendapat ganti kerugian, maka adakah kompensasi yang perlu diberikan kepada pemilik tanah mengingat pemilik tanah juga memiliki hak untuk memanfaatkan dan menggunakan ruang bawah tanah hingga ke perut bumi sehingga haknya menjadi terganggu?

Tunggu di pembahasan selanjutnya.

Salam,

Ni Luh Asti Widyahari

Valuer and Property Consultant

asti@mbpru.com